En el artículo de ayer comenté sobre los beneficios, que a mi entender, ofrece el “modelo español” de valuación de garantías hipotecarias, especialmente si comparamos el mismo con el modelo previo en el que el propio vendedor de los inmueble –o sea el desarrollador de vivienda-  pagaba por el avalúo.

Por Jorge A. Mc Loughlin * | Hogar Es Noticia | 09 Julio

Puede considerarse beneficioso el modelo español comparado con aquel en que los bancos detentaban un oligopolio en la certificación de los avalúos, mismos que eran elaborados por personal que en buena medida, podían ser considerados como parte de su propia nómina.

Fácil es imaginar en estos casos, la presión que podían ejercer el desarrollador o la Institución financiera sobre la persona del valuador, pues ni siquiera eran empresas que contaran con controles cruzados, las responsables de emitir los mismos.

No obstante, no existen los modelos perfectos y el actualmente vigente, tampoco lo es.  Los modelos perfectos solo existirían si el hombre mismo fuera perfecto, y sabemos bien que estamos lejos de serlo.

Lamentablemente, y en forma paralela al que podríamos considerar un rotundo éxito en la colocación de créditos hipotecarios de estos últimos años, se han cometido numerosos errores, omisiones o incluso fraudes en la emisión de los avalúos, lo cual puso en duda la confiabilidad de todo el sistema, pues inevitablemente “cuando el río suena”, pagan también “justos por pecadores”.

Ante esta situación, no debió llamar la atención que el organismo que coloca mayor número de créditos hipotecarios en el país, haya decidido implementar un Programa de Monitoreo de Avalúos (PMA), para que mediante la supervisión de empresas especializadas, una muestra del total de los avalúos sean auditados y/o revisados con el fin de detectar errores y/o situaciones que permitan luego en un proceso de mejora continua, aplicar las medidas correctivas necesarias.

Lo que al menos en mi caso sí llama la atención, es el hecho que las calificadoras de riesgo no tengan en cuenta – a la hora de emitir su apreciación sobre un titulo de deuda -, ni quien fue la Unidad de Valuación que elaboró los avalúos ni si tales avalúos fueron sometidos luego a procesos como los descriptos precedentemente.

No podemos afirmar que una cartera valuada por una empresa subsidiaria de una entidad financiera, no ofrezca las debidas garantías.  Pero es de sentido común suponer que la intervención en el proceso valuatorio de una empresa independiente, debería sumar aún mayores seguridades para los suscriptores de los títulos de deuda amparados con garantías hipotecarias.

En lo que se refiere al PMA, sería razonable también que a fin de promover estas mejores prácticas, las Calificadoras de Riesgo reconocieran el esfuerzo operativo y económico, que realizan instituciones como Infonavit para asegurar la calidad de sus carteras hipotecarias.

Se trata en definitiva de promover aquellas mejores prácticas que a la larga, terminarán beneficiando a todo el mercado, tanto del lado de la oferta como de la demanda.

El monitoreo de avalúos es sin duda una de estas mejores prácticas que exigen a su vez por parte de las empresas que realizan los mismos, grandes esfuerzos y el uso de avanzadas tecnologías, para dar un alto grado de confiabilidad a sus informes.  (IMAGEN: Especial)

* Director General de Revisora de Avalúos | Síguelo en Twitter: @JorgeMcLou

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